なぜ住宅ローンを組んではいけないと言われるのか（前編）

 　世の中の雑誌や本などでは、住宅ローンを積極的に勧めているかと思えば、住宅ローンは組んではいけないと言っていたりと、一体どっちなんだ？！という思うことはよくある。投資を勧める本では住宅ローンには否定的な意見が多いように思われる。

　住宅ローンを組んだほうがよいのか、いけないのか？この判断に役立つのがバランスシート、現在価値の概念だ。少々難しいがこれは結構重要なことなので是非頭にいれてもらいたい。

バランスシートと現在価値の概念がわかると住宅ローンを組めなくなるかも
　バランスシートとは教科書的に言うと、ある一定時点の財務状態を見るものだ。これは企業だけではなく自分の家にあてはめることもできる。「債務超過」とか企業が倒産したときに耳にする「負債総額」なんて自分とは無関係の世界だと思っている人が多いかもしれないが、年収の何倍もの住宅ローンを組んでいるなら、将来なってもおかしくない姿だったりする。バランスシートの概念がわかれば、無理なローンは組まないようになるかもしれない。

　現在価値の概念というのは、現在の投資対象の価値、つまり株や債券や不動産などの理論的な価値のことだ。例えばマイホームであれば、今の価格は本来の価値を表しているかということを判断するときに、この現在価値の計算を行って、割高・割安の一つの目安にする。買った方がよいか、借りた方がよいかの判断にも使える。といっても日本の家は買った途端に価値が下がるようなものなのだが。

 　バランスシートを見ると、資金をどこから調達してどう使ったか・運用したかがわかる。右側が調達先、左側が使い道を表す。この左側の資産、そして右側の負債+資本は同額になる。右と左で「バランス」が取れているというわけだ。

　負債は銀行などからの借入金、資本は株主から調達した資金だ。例えばメーカーであれば、これらの資金で工場や機械などの設備に投資をし、材料を購入して製品を作り販売する。そして販売した利益を再投資してまた製品を作り販売する。利益の一部は配当という形で株主に還元されたり、さらに内部留保という形で蓄積していくこともある。

あなたの家のバランスシートはどれだ？
身近な例として家計のバランスシートの例を挙げてみよう。

これは貯金が300万円のみのケース。今あるのは貯金だけで、車もなければ借金もない状態だ。

次に現金が150万円で株が150万円という人のバランスシートは、このようになる。

　以上の2つのケースでは、預金や株などで利息や配当、キャピタルゲインといった利益を得ることができるため、例えばAで利息が5％つくと、預金が315万円、資本が315万円となり、Bでキャピタルゲインが20万円出たとすると、現金150万円、有価証券170万円、資本320万円となる。資本が増えてバランスシートが膨んだ形だ。

住宅ローンを組むと借金で資産が増える
　次にローンを組んで家を買った人のバランスシートはこのようになる。頭金300万円と2700万円の借入で3000万円の家を買い、貯金はない場合、バランスシートは一気に10倍に膨れ上がる。資本は増えず負債ができてバランスシートが膨らんだ形だ。

　さて、上記の状態から不動産が値上りするとどうなるか。例えば10％（300万円）値上りすると、このようになる。

　家の価値が上がり、資産（固定資産）が3300万円になるが、借金の額は変わらないため、左右のバランスをとるために、資本を300万円増やして600万円にする。実際に300万円もらえるわけではないが、この家を売れば借金を返しても600万円が残るのだから、300万円儲かることがわかる。これはAやBと同様に資本が増えた形の膨らみ方だ。

　バランスシートは実際に家を売らなくてもそのことがわかるようになっているのだ。

　次回は、値下がりしたケースを見ていこう。これが結構恐ろしいことになる。

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